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Mais Atenção à Manutenção Predial - Foco na Prevenção

A manutenção predial durante muitos anos escondeu-se pela robustez e simplicidade das construções, bem como pelos paradigmas¹ criados inicialmente no contexto industrial, no qual o índice de tecnologia e complexidade de instalações naturalmente exigiram métodos, práticas e desenvolvimentos de engenharia de manutenção numa forma mais acentuada.

O mercado globalizado aumentou as exigências das empresas em velocidade de informação, segurança, meio ambiente, acessibilidade e, consequentemente, novos conceitos passaram a definir as instalações de prédios, condomínios comerciais e residenciais como, por exemplo, os modernos “prédios inteligentes” e a linha ecológica green building. A arquitetura, automação, climatização, instalações elétricas e hidrossanitárias, acabamentos de piso, paredes e tetos, comparativamente com as construções dos anos 50 a 80,evoluíram muito em design, padrões de acabamento, eficiência e versatilidade (rapidez para construir, instalar, reparar e substituir).

A valorização imobiliária acompanhou essa mudança e uma instalação em condições operacionais adequadas representa uma “fonte de lucro” ao eliminar (ou minimizar) quebras ou falhas, perdas energéticas, e livrar-se de incidentes que comprometam pessoas, meio ambiente e patrimônio. Falhas em saídas de emergência, sistemas de detecção e proteção contra incêndio, subestações, aterramento, SPDA², estruturas corroídas, etc.,oferecem riscos a pessoas e trazem consequência e prejuízos consideráveis e, em alguns casos, multas e sanções de entidades públicas.

Tem sido comum depararmos com acidentes que apontaram como causa o descuido com as instalações, pois a manutenção predial ao parecer simples foi relegada para dar foco a outras atividades.

Por outro lado, a estratégia de manutenção predial, se bem implantada, garantirá uma operação eficaz com ganhos mensuráveis.

Uma referência, e que recomendamos para que empresários e engenheiros responsáveis possam usar é aquela desenvolvida com lições e boas práticas da manutenção industrial, sedimentadas em três pilares:


Resumidamente, estes pilares podem ser conceituados:


Engenharia de Manutenção

  • Análise e apoio a projetos na fase inicial;
  • Identificação prévia de patologias da construção;
  • Análise e identificação de problemas, causas e ações corretivas;
  • Orientação (ou elaboração) de instruções de trabalho;
  • Estudo e definição da estratégia de manutenção, que envolve:Pesquisa de recursos (materiais e ferramentas) mais adequados;

              - Criticidade baseada nos fatores: segurança, qualidade, custos, produtividade, e nível de atendimento;
              - Modo de falhas;
              - Definição da política de manutenção mais adequada ao tipo / uso da instalação;
              - Orientação para definição dos níveis e qualidade do estoque, com objetivo de manter o mínimo e estratégico necessário.

  • Apoio ao Planejamento e na definição de KPI e SLA para gestão da performance e níveis de atendimento;
  • Apoio e/ou execução de modificações de projeto com atualização da documentação.

Planejamento

  • Um método sistêmico para controle e gestão, e se justificado, um software dedicado;
  • Ações e documentos para orientar e registrar nas datas adequadas as rotinas de manutenção que serão seguidas;
  • Dimensionamento dos recursos próprios, tempo necessário, liberação e programação das frentes de trabalho;
  • Aprovisionamento de materiais, equipamentos, ferramentas e serviços necessários;
  • Padronização dos registros dos serviços executados;
  • Retroalimentação dos dados e geração de relatórios com parâmetros de qualidade, planejamento, produtividade, custos, disponibilidade etc.;
  • Elaboração de cronogramas específicos como montagem, upgrade de instalação, parada anual etc.


Recursos Humanos

  • Equipe própria comprometida (contratação, capacitação e motivação);
  • Atendimento aos padrões de segurança e medicina do trabalho;
  • Terceiros devidamente selecionados e integrado ao sistema, e bem geridos;
  • Supervisão tecnicamente capacitada.


Uma estratégia bem definida garantirá otimização dos recursos empregados!

Em determinados sistemas deverão ser usadostodos os recursos para inspeção e prevenção, e no extremo, a política poderá ser a corretiva, ou seja, intervenção após a quebra.

O resultado dessa implantação será a definição de rotinas que podem variar entre:

  • Limpeza, inspeção sensorial (4 sentidos), troca de elementos filtrantes, lavagem de sistema etc.;
  • Inspeção monitorada com recursos mais simples (caneta para vibração, termômetro ótico, multímetro), parâmetros comparativos para “alertar” sobre desvios, conduzida pela equipe de operação ou manutenção do dia-a-dia;
  • Inspeção monitorada com maior precisão de dados, normalmente contratada pela falta de escala em manter tais especializações na equipe;
  • Corretivas programadas conforme cada componente sinalizar, a partir das inspeções;
  • Ou corretivas após a falha, se assim for concebida.


Modelo (apenas ilustrativo):


A inspeção baseada nestes critérios e parâmetros levará o componente, equipamento ou a instalação ao máximo da vida útil, com economia nos materiais, serviços e mão-de-obra, com intervenções precisas e com eliminação das desnecessárias. Em consequência, o índice de quebra tenderá a zero, e contaremos com a garantia da preservação de vidas humanas, meio ambiente e patrimônio - nossa missão como engenheiros.

Seja esta, ou qualquer outra metodologia que venha ser usada, o que não podemos é deixar as instalações sem o devido tratamento.


Francisco Alexandre Tiengo
Engenheiro mecânico - produção.
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Consultor em manutenção e contratos.

1 - Alguns paradigmas já quebrados: “A manutenção preventiva é onerosa”. “A manutenção é uma fonte de despesas”
2 - SPDA = Sistema de Proteção contra Descarga Atmosférica.
3 – Vida útil = Dependeda conservação, freqüência de uso, exposição a intempéries, locais com chuva ácida, umidade, maresia etc.
4 - Frequência é revisada constantemente em função dos resultados das inspeções.

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