Mais Atenção à Manutenção Predial - Foco na Prevenção

A manutenção predial durante muitos anos escondeu-se pela robustez e simplicidade das construções, bem como pelos paradigmas¹ criados inicialmente no contexto industrial, no qual o índice de tecnologia e complexidade de instalações naturalmente exigiram métodos, práticas e desenvolvimentos de engenharia de manutenção numa forma mais acentuada.

O mercado globalizado aumentou as exigências das empresas em velocidade de informação, segurança, meio ambiente, acessibilidade e, consequentemente, novos conceitos passaram a definir as instalações de prédios, condomínios comerciais e residenciais como, por exemplo, os modernos “prédios inteligentes” e a linha ecológica green building. A arquitetura, automação, climatização, instalações elétricas e hidrossanitárias, acabamentos de piso, paredes e tetos, comparativamente com as construções dos anos 50 a 80,evoluíram muito em design, padrões de acabamento, eficiência e versatilidade (rapidez para construir, instalar, reparar e substituir).

A valorização imobiliária acompanhou essa mudança e uma instalação em condições operacionais adequadas representa uma “fonte de lucro” ao eliminar (ou minimizar) quebras ou falhas, perdas energéticas, e livrar-se de incidentes que comprometam pessoas, meio ambiente e patrimônio. Falhas em saídas de emergência, sistemas de detecção e proteção contra incêndio, subestações, aterramento, SPDA², estruturas corroídas, etc.,oferecem riscos a pessoas e trazem consequência e prejuízos consideráveis e, em alguns casos, multas e sanções de entidades públicas.

Tem sido comum depararmos com acidentes que apontaram como causa o descuido com as instalações, pois a manutenção predial ao parecer simples foi relegada para dar foco a outras atividades.

Por outro lado, a estratégia de manutenção predial, se bem implantada, garantirá uma operação eficaz com ganhos mensuráveis.

Uma referência, e que recomendamos para que empresários e engenheiros responsáveis possam usar é aquela desenvolvida com lições e boas práticas da manutenção industrial, sedimentadas em três pilares:


Resumidamente, estes pilares podem ser conceituados:


Engenharia de Manutenção

              - Criticidade baseada nos fatores: segurança, qualidade, custos, produtividade, e nível de atendimento;
              - Modo de falhas;
              - Definição da política de manutenção mais adequada ao tipo / uso da instalação;
              - Orientação para definição dos níveis e qualidade do estoque, com objetivo de manter o mínimo e estratégico necessário.

Planejamento


Recursos Humanos


Uma estratégia bem definida garantirá otimização dos recursos empregados!

Em determinados sistemas deverão ser usadostodos os recursos para inspeção e prevenção, e no extremo, a política poderá ser a corretiva, ou seja, intervenção após a quebra.

O resultado dessa implantação será a definição de rotinas que podem variar entre:


Modelo (apenas ilustrativo):


A inspeção baseada nestes critérios e parâmetros levará o componente, equipamento ou a instalação ao máximo da vida útil, com economia nos materiais, serviços e mão-de-obra, com intervenções precisas e com eliminação das desnecessárias. Em consequência, o índice de quebra tenderá a zero, e contaremos com a garantia da preservação de vidas humanas, meio ambiente e patrimônio - nossa missão como engenheiros.

Seja esta, ou qualquer outra metodologia que venha ser usada, o que não podemos é deixar as instalações sem o devido tratamento.


Francisco Alexandre Tiengo
Engenheiro mecânico - produção.
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Consultor em manutenção e contratos.

1 - Alguns paradigmas já quebrados: “A manutenção preventiva é onerosa”. “A manutenção é uma fonte de despesas”
2 - SPDA = Sistema de Proteção contra Descarga Atmosférica.
3 – Vida útil = Dependeda conservação, freqüência de uso, exposição a intempéries, locais com chuva ácida, umidade, maresia etc.
4 - Frequência é revisada constantemente em função dos resultados das inspeções.